افراز

تعریف افراز

افراز یعنی تقسیم مال مشاع، زمانی که میان شرکا توافقی جهت تقسیم صورت نمی گیرد. (مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد)

مرجع رسیدگی به افراز :

مرجع رسیدگی به افراز در مرحله اول، اداره ثبت اسناد و املاک می باشد و در بعضی شرایط دادگاه عمومی صالح به رسیدگی می باشد.

نحوه رسیدگی به افراز :

نحوه رسیدگی به این ترتیب است که اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه پس از تعیین وقت، آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام می گیرد و پس از دریافت پاسخ استعلام، در جلسه رسیدگی، قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می نماید.

چگونگی صدور اجراییه

حکم افراز نیازی به صدور اجراییه ندارد و جنبه اعلامی دارد و متقاضی می بایست پس از صدور رأی، آن را به اداره ثبت محل وقوع ملک، تقدیم نماید تا پس از انحام مراحل اداری و پرداخت هزینه های لازم، پرونده برای متصدی املاک ارسال می گردد تا او بتواند مشخصات هر قطعه را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشاع را باطل کرده و سند جدید را صادر می نماید.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای افراز

ماده ی 589 قانون مدنی

هر شریک المال می تواند، هر وقت بخواهد، تقاضای تقسیم مال مشترک را بکند. مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون، ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه ی آن واقع است.

واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می کند.

تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده ی 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض، ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم، مورد اعتراض می باشد.

دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی، صادر خواهد کرد. حکم دادگاه شهرستان، قابل شکایت فرجامی است.

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع

ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان، فروخته می شود.

ماده ی 5 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

مسئول واحد ثبتی، پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه ی صورت مجلس تنظیمی و نقشه ی افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه ی افراز، اعلام می کند.

ماده ی 6 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه ی یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه ی شرکا ابلاغ می شود.

تا چنان چه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده ی 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم کنند.

طریقه ی ابلاغ، مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی، لازم الاجرا می باشد.

ماده ی 7 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

ماده ی 8 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

اجرای حکم قطعی افراز، تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

ماده ی 9 آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می کند.

ماده ی 313 قانون امور حسبی

در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند، حاضر و رشید باشند، به هر نحوی که بخواهند، می توانند ترکه را ما بین خود تقسیم کنند

لیکن اگر ما بین آنها محجور یا غایب باشد، تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.

ماده ی 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاهها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه ی اراضی واقع در محدوده ی شهرها و حریم آنها اقدام کنند و شهرداریها مکلفند، براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ی ارسالی از ناحیه ی دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه ی کتبی را ضمن اعاده ی نقشه به مرجع ارسال کننده، اعلام دارند.

در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک، راساً اقدام خواهند کرد.

ماده ی 6 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند، اداره ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک، طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک کند و در مورد افراز دادگاهها مکلفند، طبق تفکیک شهرداری اقدام کنند.

هرگاه ظرف مدت چهار ماه، نقشه ی تفکیکی شهرداری، حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود، ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز، رأسا اقدام خواهند کرد.

بند 378 مجموعه ی بخش نامه های ثبتی

واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز، ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی و سند مالکیت، حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت مجلس، تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می کنند.

اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها با قبول تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت کرده اند و نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیت صادره، خارج از محدوده ی ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی، تجاوز شده است.

لذا خاطر نشان می کند در موقع اجرای احکام قطعی افراز، دادگاه ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه ی کارشناس که ملاک حکم افراز بوده است، به دقت با وضع محل و محدوده ی سند مالکیت، تطبیق و پس از اطمینان به این که کلیه ی قطعات مورد حکم، داخل محدوده ی ثبتی و یا سند مالکیت است، مبادرت به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی شود.

تفاوت تفکیک و افراز

گرچه بعضاً دیده شده برخی از افراد تفکیک و افراز را مترادف و به معنای واحد دانسته اند، اما باید اشاره نمود از منظر قانونی و عرف ثبتی، تفکیک عبارت از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد. به طور مثال قطعه زمینی است به مساحت 5 هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات 200 متری تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت گرفت، گفته می شود که آن زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده است.

‌به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می‌شود. ‌تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.

از طرفی دیگر، در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچک تر تفکیک و تقسیم نماید، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع این اصطلاح به کار برده نمی شود.

بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود. یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلاً اگر زمینی به مساحت 5 هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به 10 قطعه 500 متری تفکیک گردد، هر یک از شرکاء مالک 3 دانگ هر قطعه خواهند بود، اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و ازحالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.

در چه مواردی افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست؟

1.افراز اموال مشاع

2.تقسیم به موجب قانون منع شده باشد

3.شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند

4.هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)

5.در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

6.تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟

در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:

الف. محاکم دادگستری

محاکم دادگستری در سه مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

زمان که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.