الزام ایفای تعهد

در تمامی قرادادها به خصوص قراردادهای ملکی طرفین تعهدات گوناگونی نسبت به یکدیگر دارند و در صورت عدم انجام این تعهدات دعوای الزام به ایفای تعهدات قراردادی علیه شخص متعهد مطرح کرد و این عنوان بسیار گسترده بوده و شامل تمام تعهدات در قراردادها است .

خواهان و خوانده طرف دعوای الزام به ایفای تعهد طرفی که تعهدی را به عهده گرفته است متعهد نامیده می شود و در مقابل طرف مقابل که متعهدله نامیده می شود به عنوان خوانده طرف قرار می گیرد

دادگاه صالح برای ملزم نمودن به ایفا تعهد :

در صورتی که موضوع قرارداد اموال غیرمنقول ( ملک ) باشد محل وقوع ملک دادگاه صالح به رسیدگی است و در غیر این صورت دادگاه محل اقامت خوانده یا محل تنظیم قرارداد صالح به رسیدگی است .

شرایط اجرای حکم الزام به ایفای تعهد

پس از صدور حکم و در مرحله اجرای حکم ابتدا شرط بر این است که طرف متعهد موظف به اجرای حکم است در صورت استنکاف شخصی که تهعد به نفع اوست با خرج خود تعهد را انجام دهد و در صورت عدم امکان تعهد توسط ذی نفع این امکان وجود دارد که توسط شخص ثالث نسبت به موضوع یا خرج محکوم له اقدام نماید در صورتی که شخص ثالث نیز قادر به انجام موضوع نباشد متعهدله می تواند اقدام به فسخ قرارداد  کند .

آیا قبل از دادخواست الزام به ایفای تعهد باید اظهارنامه داد؟

دو صورت قابل تصور می باشد و آن این که آیا برای ایفای تعهد زمانی در قرارداد مشخص شده است یا خیر؟ اگر زمان مشخص شده باشد نیازی به اظهارنامه جهت مطالبه تعهدات نیست اما اگر زمان مشخص نشده باشد بهتر آن است که اظهارنامه ای قبل ازدادخواست الزام به ایفای تعهدات به طرفیت مقابل داده شود .

آیا امکان مطالبه همزمان الزام به ایفای تعهد و خسارات عدم انجام تعهد در یک دادخواست امکان پذیر است؟در این خصوص بین قضات اختلاف نظر وجود دارد ولیکن بهتر این است که در قراردادها در صورت پیش بینی شرط وجه التزام در صورت انجام تعهد در این خصوص قید گردد که مطالبه این امر به طور همزمان قابل مطالبه است.

مواد قانونی الزام به ایفای تعهد

ماده 221 قانون مدنی اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است ‌مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد

ماده 222 قانون مدنی در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام‌دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم نماید

ماده 226 قانون مدنی در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر این که برای ایفاء تعهد مدت ‌معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع‌انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است در مورد عقد لازم است

ماده 228 قانون مدنی در صورتی که موضوع تعهد تأدیه وجه نقدی باشد حاکم می‌تواند با رعایت ماده مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در‌تأدیه دین محکوم نماید

ماده 229 قانون مدنی اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود

ماده 237 قانون مدنی هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت‌تخلف طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید

ماده 238 قانون مدنی هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم‌می‌تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند

ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او‌واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت

ماده 520 قانون مدنی در مزارعه جائز است شرط شود که یکی از دو طرف علاوه بر حصه از حاصل مال دیگری نیز به طرف مقابل بدهد

در کلیه قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش، اجره، پیش فروش و مشارکت در ساخت، همواره مجموعه‌ای از تعهدات متقابل وجود دارد که طرفین بر عهده گرفته‌اند و ملزم به اجرای آن هستند

اگر هر یک از طرفین از اجرای تعهدات خود، استنکاف ورزد، متعهدٌله می‌تواند از دادگاه، الزام وی را به اجرای تعهد قراردادی مطالبه کند. بنابر این دعوای الزام به ایفای تعهد، یک عنوان کلی است و شامل هر گونه تعهد قراردادی است و طیف وسیعی از تعهدات را دربر می‌گیرد. البته از آنجا که الزام به برخی از تعهدات ناشی از قراردادهای ملکی، مانند تنظیم سند یا اخذ پایان‌کار دارای احکام اختصاصی است و نسبت به سایر تعهدات متداول‌تر است، به صورت مجزا سابقاً به آنها پرداخته شده است

طرفین دعوا در دعوای الزام به ایفای تعهد عبارتند از: کسانی که تعهدی را بر عهده گرفته‌اند، متعهد می‌باشند و دادخواست باید به طرفین آنها به عنوان خوانده، اقامه شود و کسانی که از این تعهدات نفع و سود می‌برند، در اصطلاح، متعهدٌله می‌نامند که به عنوان خواهان باید دادخواست را تقدیم کنند

مرجع صالح برای رسیدگی به این نوع دعاوی متفاوت است

بدین صورت که اگر تعهد مربوط به املاک باشد، در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود و در مورد سایر تعهدات قراردادی دادگاه محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای قرارداد و یا محل اقامت خوانده، صالح برای رسیدگی به این نوع دعوا می‌باشد

در خصوص نحوه اجرای رأی نیز باید گفت: پس از قطعیت رأی، اجرائیه صادر و به محکومٌ علیه ابلاغ می‌شود تا نسبت به اجرای حکم اقدام کند. اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، اقتضای لزوم قراردادها این است که متعهدٌله یعنی کسی که تعهد به نفع او شده است، بتواند متعهد را به اجرای تعهد وادار کند. در نهایت اگر اجبار متعهد ممکن نشد، متعهدٌله می‌تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه انجام تعهد را مطالبه کند. در صورتی که اجرای تعهد به متعهدٌله مقدور نبود، متعهدٌله می‌تواند از طریق شخص ثالث تعهد را اجرا کند. در صورتی که اجرای تعهد از طریق شخص ثالث نیز ممکن نشد، متعهدٌله می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند

مستنداً به مواد 221 – 222 – 226 – 228 – 229 – 237 – 238 و 239 قانون مدنی و مواد 520 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی و تبصره آن نکات مهم و اساسی که در دعوای الزام به این تعهد بایستی به آن توجه ویژه داشت می‌پردازیم.

در تعهداتی که زمان ایفای آن تعیین نشده است، یکی از شرایط برای درخواست الزام به ایفای تعهد آن است که متعهدٌله ایفای تعهد را از متعهد مطالبه کند هر چند تقدیم دادخواست الزام، نوعی مطالبه است، اما به احتیاط نزدیک‌تر آن است که این کار قبلاً به وسیله‌ی اظهارنامه رسمی انجام شود. اسبابی وجود دارد که موجب از بین رفتن تعهد می‌شود و به این دلیل دعوای الزام به انجام تعهد، بی‌وجه خواهد بود. از جمله این موارد می‌توان برای تبدیل تعهد و تهاتر اشاره کرد

ممکن است به لحاظ عدم انجام تعهدات از سوی متعهد، خساراتی به متعهدٌله وارد شود. در این صورت وی حق دارد، ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به طور مستقل، جبران خسارت ناشی از تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام تعهد و یا به طور مستقل، جبران خسارت ناشی از تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به وی وارد شده است، بخواهد در این صورت دادگاه میزان خسارت را پس از رسیدگی ضمن رعایت ماده 226 قانون مدنی، با جلب نظر کارشناس، معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوی یا به طور مستقل و جداگانه خوانده را به تأدیه خسارت، ملزم خواهد کرد. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت، بین طرفین منعقد شده باشد، برابر آن عمل خواهد شد در غیر این صورت با توجه به نوع و ماهیت تعهد نحوه جبران خسارت تعیین می‌شود

همچنین اگر در قرارداد مبلغی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد تعیین شده باشد، در این که متعهدٌله می‌تواند به صورت همزمان اجرای تعهد و نیز خسارت عدم اجرای تعهد را مطالبه کند بین قضات اختلاف نظر است. برخی از دادگاه‌ها معتقدند که متعهدٌله صرفاً می‌تواند اجرای تعهد اصلی را مطالبه کند و در صورت عدم امکان اجرای اصل تعهد، وجه التزام و خسارت قرارداد را مطالبه کند. اما بعضی از قضات معتقدند، متعهدٌله می‌تواند به صورت همزمان اجرای تعهد و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را مطالبه کند. البته امکان مطالبه‌ی همزمان اجرای تعهد اصلی و خسارت تأخیر در اجرای تعهد وجود دارد

با توجه به مطالب عنوان شده، دعوای الزام به ایفای تعهد و خسارات ناشی از آن دارای نکات کلیدی و مهمی می‌باشد که می‌تواند با مشاوره و بهره‌گیری از دانش و تجربیات بهترین وکیل دادگستری در زمینه دعاوی ملکی من جمله الزام به ایفای تعهدات قراردادی و دعاوی مرتبط آن با صدها پرونده موفق در این زمینه، این دعوای مهم و حساس را به نحو صحیح در محاکم قضایی مطرح و از مزایای قانونی آن بهره مند گردید

دعوای اثبات مالکیت ملک

در خصوص مبنای حقوقی دادخواست اثبات مالکیت ملک باید گفت، اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملّک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید

دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، ؟؟؟ تصرف ملک، مبایعه‌نامه‌ی عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می‌کند.

طرفین دعوا در دعوای اثبات مالکیت عبارتند از: خواهان، کسی که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنان‌چه ایادی قبلی نیز داشته باشد، علاوه بر ففروشنده بایستی تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند

مرجع صالح برای ررسیدگی به این دعوی دادگاه محلی ک ملک در آن حوزه واقع شده است می‌باشد. لازم به ذکر است که حکم اثبات مالکیت، اعلامی است و نیاز به صدور اجرائیه ندارد و پس از قطعیت حکم، محکومٌ‌له به عنوان مالک رسمی ملک، می‌تواند از مزایای رأی استفاده کند

در این مقاله مستفاد از مواد قانونی ذیل الذکر نکات مهم و اساسی که در دعوای اثبات مالکیت باید به آن توجه ویژه داشت می‌پردازیم

مطابق مواد 35 و 37 ق. مدنی، مواد 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده، قابل استماع نیست؛ چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد، برخلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می‌کنند. بنابر این دعوای اثبات مالکیت، زمانی طرح می‌شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند

همچنین برای اثبات مالکیت، الزامی به وجود مبایعه‌نامه و قرارداد نیست بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد به عنوان مثال: مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد. در مورد ملک ثبت نشده‌ای که در تصرف شخص دیگری است مدعی اثبات مالکیت می‌تواند، دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند البته مطابق نظر کمیسیون نشست قضایی تیر ماه 1386، خلع ید از اعیان غیر منقول، فرع بر اثبات مالکیت است و مستند به رأی وحدت رویه شماره 672/83 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، دعوای خلع ید به استناد سند عادی قابلیت استماع ندارد

بنابر این مدعی باید در اجرای مواد 47 و 48 قانون ثبت در دادخواست خود حسب مورد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال و خلع ید و تحویل ملک یا اثبات مالکیت در مورد پرونده‌هایی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است، به طرفیت ایادی قبلی و متعاقباً خلع ید غاصبانه را تقاضا کند

با توجه به مطالب بیان شده دعوای اثبات مالکیت و دعاوی مرتبط با آن دارای پیچیدگی‌های خاص خود و نکات مهم و کلیدی است که در صورت عدم رعایت هر یک از این نکات اساسی توسط خواهان یا وکیل دادگستری وی، دعوا محکوم به رَد می‌باشد

بنابر این می‌توانید با مشاوره و بهره‌گیری از دانش و تجربیات بهترین وکیل دادگستری در زمینه دعاوی ملکی من جمله اثبات مالکیت و دعاوی مرتبط آن با صدها پرونده موفق در این زمینه، این دعوای حساس و مهم را به بهترین نحو در محاکم قضایی مطرح و از مزایای قانونی آن بهره‌مند گردید