صدور پروانه وظیفه شهرداری است و ممنوعیت آن نیازمند حکمی در طرح تفصیلی است و صرف شکایت همسایه و طرح ادعاهایی مانند کسر نورگیر ملک همسایه ناشی از ساخت ملک مجاور، نباید مانع صدور پروانه باشد؛ در غیر این صورت برای الزام به صدور پروانه باید در دیوان عدالت اداری طرح دعوی نمود.
راهکار عملی برای طرح دعوا علیه شهرداری چیست؟ ، شکایت کیفری علیه شهرداری ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
این شهرداری نیست که برای زمینی، کاربری ای مانند فضای سبز تعیین می کند بلکه شورای عالی شهرسازی و معماری کاربری را تعیین می نماید و این موضوع در طرح تفصیلی منعکس شده و شهرداری باید از مصوبه شورای مذکور و طرح تفصیلی تبعیت کند. در ثانی اقدامی جهت انتفای طرح در رویه عملی با شکست مواجه خواهد شد زیرا این عنصر «ضرورت اجرای عملی» نیست که که برای طرح عمومی و عمرانی لازم است بلکه «احتیاج صرف شهر به کاربری خاص» کفایت می کند البته در نگاهی این موضوعات مترادف بوده و میان بالقوه و بالفعل بودن آنها تفاوت ایجاد می گردد
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز عدم اجرای طرح، در مهلت مقرر قانونی را از موجبات انتفای طرح ندانسته است و طبق قانون تعیین وضعیت فقط مالک را از حقوق مالکانه برخوردار می داند. لذا باید طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساخت با کاربری مجاورین را علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری مطرح نمود
موضوع مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در صدور پروانه، در حقوق ایران، به نظر به نتیجه نخواهید رسید چون از مصادیق ضرر قطعی نخواهد بود زیرا در صورت وجود شرایط ممکن است به دلایلی منجر به صدور پروانه نگردد. (البته سایر ارکان مسئولیت برای مطالبه ضرر وجود دارد از جمله: ضرر قابلیت برآورد حداقل در مابه التفاوت تاریخ صدور و تاریخ تقاضا، ضرر مستقیم از ممانعت)
جریمه و عوارض
یعنی جریمه اصل و تخریب امری استثنایی و خلاف قاعده و اصل است به عبارت دیگر جریمه و عوارض قسیم و هم عرض یکدیگر به عنوان ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی نیستند بلکه در طول یکدیگر با تقدم جریمه و موخّریت تأخر قرار دارد. در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری برای صدور رأی تخریب احراز دو موضوع ضروری اعلام شده است: الف) احراز ضرورت قلع بنا / ب) مغایرت با اصول ثلاثه فنی، بهداشتی و شهرسازی
صدور حکم به تخریب بی حد و حصر نیست و صرفاً در چهارچوب مقررات تعریف شده میسور و مقدور است و عدم رعایت آن از موجبات نقض رأی کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 می باشد. لازم به ذکر است که صرف وقوع تخلف و نقض مفاد پروانه ساختمانی نمی تواند حالت تساوی با نقض اصول شهرسازی داشته باشد چرا که در این صورت تمام یا اکثر موارد تخطی باید مستلزم تخریب باشد و این امر خلاف اراده مقنن و ظاهر ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن است
به عبارت دیگر موارد حکم به قلع اضافه بنا عبارتند از:
1.مغایرت با اصول سه گانه
2.احراز ضرورت قلع بنا
هر یک باید به صورت مجزا در آرای صادره احراز گردد در غیراین صورت موجبات نقض رأی فراهم خواهد بود. از آنجا که «تخریب» و «قلع و قمع بنا» نوعی واکنش قانونی برای تخلفات ساختمانی محسوب می¬گردد لذا باید اصل قانونی بودن در این مورد هم به نوعی رعایت گردد بدین معنی که باید شرایط قانونی صدور حکم تخریب مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری {1٫ نقض اصول ثلاثه و 2٫ ضرورت تخریب} محقق گردد تا صدور حکم تخریب موجه باشد در غیراین صورت صرف صدور رأی تخریب به استناد «منفعت عمومی» از موجبات نقض رأی خواهد بود
با توجه به عدم تصریح به موضوع جواز تملک رایگان با مصوبه کمیسیون ماده 5 در قوانین و مقررات، باید این نکته را مد نظر قرار داد که برخلاف نظر شورای عالی شهرسازی و معماری و وزارت راه و شهرسازی، قانونگذار تنها در موارد خاص و با شرایط خاصی همچون تفکیک و افراز (موضوع ماده 101 قانون شهرداری) و یا ورود به محدوده توسعه و عمران شهر (موضوع تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی)، امکان اخذ نصاب مشخصی از اراضی مالکان بابت سرانه خدمات عمومی را پیشبینی کرده است که در آن موارد نیز اخذ 70 % از اراضی مالکان تجویز نشده است
لذا، به غیر از موارد پیشبینی شده در قوانین موجود و یا بالاتر از نصاب مذکور در آن قوانین، شهرداری نمیتواند اراضی شهروندان را تملک نماید و شورای عالی شهرسازی و معماری نیز صلاحیت تعیین این موارد را ندارد.اخذ عوارض در قبال ارائه ی خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه خدمات خاص و مشخص جایز نیست.
مهمترین دعاوی شهرداری:
دعاوی قراردادی
دعاوی قراردادی شهرداری با اشخاص
دعاوی مطالبات پیمانکاران
دعاوی کارمندان شهرداری
دعاوی مناقصات و مزایده های شهرداری
دعاوی ساختمانی
الزام به صدور پروانه
تخلفات ساختمانی
کمیسیون ماده 100
کاربری ملک
دعاوی عوارض
عوارض ساخت
عوارض تفکیک و افراز
عوارض اصناف و مشاغل
عوارض تبلیغات و تابلو
کمیسون ماده 77
دعاوی تصرف
مطالبه بهای ملک
رفع تصرف عدوانی
رفع ممانعت
دعاوی کیفری شهرداری
تخریب
ضرب و جرح توسط کارمندان شهرداری
ممانعت از فعالیت کسبی
کمیسیون ماده 100:
تخلفات ماده 100 از مهمترین دعاوی شهرداری می باشد.
این تخلفات را می توان در یک نگاه اینگونه تقسیم بندی نمود:
احداث بنا بدون پروانه خواه با رعایت اصول بهداشتی و فنی وشهری ویا بدون رعایت اصول بهداشتی وفنی وشهر ی.1
احداث بنا مازاد بر پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا اداری وخدماتی وصنعتی.2
3.عدم احداث پارکینگ ویاغیر قابل استفاده بدون پارکینگ بدون قابلی ت اصلاح ان
تجاوز به معابر شهر وعدم رعایت استحکام بنا وعدم رعایت اصول فنی شهرسازی .4
5.احداث بنا بر خلاف مفاد پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا صنعتی یا اداری
6.احداث بالکن در مغازه
7.تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری
8.حفاری و اقدام عمرانی بر خلاف اصول وضوابط شهرسازی
9.تغییر کاربری از فضای سبز به مسکونی ی ا تجاری یا اداری
10.احداث بنا مازاد بر تراکم
11.تغییر کاربری انباری به مسکونی یا تجاری
12.تغییر کاربری تبدیل پیلوت به انباری و یا تجاری یا اداری
13.کاهش پاسیو تبدیل به مسکونی
14.عدم رعایت ارتفاع در اماکن تجاری یا پیلوت
تفکیک ساختمان بر خلاف پروانه وتبدیل آن به قطعات زیر حد نصاب شهری ویا احداث دیوار حائل.15
در این موارد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونی که بنام کمیسیون ماده صد شناخته می شود که مرکب از نماینده وزارت کشور وقوه قضائیه یکی از اعضاء شورای شهر است مطرح می شود و به ذینفع اخطار داده می شود تا ظرف 10 روز پاسخ خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید
کمیسیون ظرف یکماه پس از پایان مهلت کمیسیون با حضور نماینده شهرداری وارد رسیدگی می شود و اتخاذ تصمیم می نماید.شهرداری مکلف است در اینموارد از ادامه ساخت وساز جلوگیری بعمل آورد
چنانچه تصمیم کمیسیون دائر بر تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان باشد مهلتی دو ماه تعیین می کند
شهرداری این تصمیم را به مالک ابلاغ می نماید واگر مالک اقدام ننمود شهرداری راساً اقدام وهزینه را از مالک وصول خواهد نمود
کمیسیون در صورتی که بنای زاید بر مساحت زیربنا در حوزه مسکونی باشد می تواند در صورت عدم ضرروت قلع بنا جریمه ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده محاسبه ووصول نماید
جریمه مذکور نباید از حداقل یک دوم کمتر واز 3برابر ارزش معاملاتی ساختمان(درمورداملاک با استفاده تجاری و اداری وصنعتی این حداقل 2بربروحداکثر 4 برابر است) برای هرمتر مکعب اضافه تر باشد
اگر مالک از اجرای رأی جریمه امتناع نماید در اینصورت شهرداری پرونده را مجدداً به کمیسیون ارجاع وتقاضای صدور رأی بر تخریب را می نماید و کمیسیون نیز همین رأی را صادرخواهد کرد
چنانچه بنای احداثی بدون پروانه باشد هنگامی که اصول شهرسازی وفنی وبهداشتی رعایت شده است کمیسیون رای به اخذ جریمه ای به ازای هر متر مربع بنای احداثی بدون مجوز یک دهم ارزش معاملات ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی رأی صادر نماید در اینصورت مجوز پایانکار نیز داده می شود.
در مورد عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن کمیسیون می تواند رأی بر دریافت جریمه متناسب با موقعیت محلی واستفاده از فضای پارکینگ حداقل یک برابر وحداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بیم رفه پارکینگ صادر نماید
با ید توجه داشت آرا صادره از سوی کمیسیون ماه صد شهرداری پس از ابلاغ 10 قابل اعتراض در کمیسیون دیگری با اعضای جدید خواهد بود .رای کمیسیون اخیر الذکر قطعی است
قابل ذکر است ملاک ومأخذ تعیین جرائم ساختمانی زمان وقوع تخلف است نا زمان صدور رأی یا زمان طرح پرونده در کمیسیون یا وصول جرائم.
چنانچه ذینفع باز به نظر کمیسیون ها اعتراض داشته باشد باید به دیوان عدالت اداری مراجعه نماید و این در صورتی است که شهرداری به اجرای رأی صادره ادامه خواهد داد مگر از سوی دیوان عدالت اداری رأی مبنی بر دستور موقت صادر شده باشد