تفکیک سند مشاع به چه معناست؟
اگر دو یا چند نفر به صورت مشترک صاحب ملکی باشند و بخواهند سند مجزایی برای سهم خود دریافت کنند تا حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند مثل خرید و فروش و یا وثیقه را داشته باشند، باید برای تفکیک سند مشاع اقدام کنند. پس از طی مراحل مربوطه هر یک از شرکا می‌تواند سند جداگانه خود را که اعتبار آن به اندازه سند اولیه مثل سند منگوله دار و سند تک برگ است، دریافت کند.
افراز کردن ملک مشاع به چه معناست؟
افراز ملک مشاع هم مانند تفکیک سند مشاع به معنای تقسیم و مستقل کردن سهم هر یک از شرکاست. اما نکته مهم این است که در سند مالکیت ملک مشاع مورد نظر، نام تمامی شرکا وجود دارد. به عبارت دیگر ملکی وجود دارد که سند آن به چند مالک اختصاص دارد اما از نظر مساحت و محدوده فیزیکی تفکیک نشده است. با درخواست افراز ملک مورد نظر به لحاظ مساحتی تقسیم شده و برای تقاضاکننده سند جدا مربوط به سهم وی صادر می‌شود. افراز کردن ملک مشاع یکی از موارد حقوقی مهمی است که می‌تواند با رضایت سایر شرکا یا به اجبار انجام شود. در صورتی که سایر شرکا راضی به تقسیم شدن ملک مورد نظر نباشند متقاضی می‌تواند با مراجعه به دادگاه درخواست افراز اجباری ملک را داشته باشد.
مراحل افراز ملک مشاع
انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 و رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذیل صورت می‌گیرد
جریان ثبتی ملک مورد افراز می‌بایست خاتمه یافته باشد یعنی از جهت ثبتی مشکلی نداشته و به طور حتم دارای سند مالکیت باشد یا پس از ثبت در دفتر املاک آگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد. اگر ملک سند مالکیت نداشته باشد و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست. پس از این مرحله نیز عملیات افراز ملک مشاع آغاز می‌شود
درخواست هر یک از شرکا با مستندات قانونی و مشخصات و آدرس صحیح به اداره ثبت با این شرایط است که اداره ثبت وارد عمل شده و بررسی‌هایش را شروع می‌کند. چنانچه مستندات و مشخصات شرکا صحیح نباشد ادامه عملیات بررسی افراز تا رفع موارد مذکور متوقف می‌شود
پرونده توسط نماینده اداره ثبت محل از این منظر که ملک مورد نظر مراحل قانونی را طی کرده است یا دارای سند مالکیت است بررسی می‌شود تا مشکل قانونی برای افراز و تقسیم وجود نداشته باشد
نماینده ثبت پس از بررسی پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئیس اداره ثبت ارسال می‌دارد تا وی پس از دیدن گزارش نماینده ثبت تصمیم بگیرد
رئیس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر پرونده را به نقشه بردار ثبت برای معاینه محلی و انجام مراحل نقشه‌برداری ارسال می‌کند
نقشه بردار با نماینده ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادی که متقاضی افراز بوده‌اند دعوت به عمل می‌آورد و نسبت به ترسیم نقشه باحدود ومساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی و به امضای تمامی شرکا حاضر در روز معاینه و خود نماینده ثبت می‌رساند و به مسئول واحد ثبتی تسلیم می‌کند. مسئول واحد ثبتی نیز پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی نقشه افرازی و همچنین مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست افراز و نحوه آن اعلام می‌کند. این تصمیم بایک نسخه از صورت مجلس وفتوکپی نقشه افرازی «درصورتی که ملک قابل افراز اعلام شود» به همه شرکا ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف 10روز ازتاریخ ابلاغ دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک تسلیم کنند
پس از اینکه متقاضی اعتراض خود را دردادگاه حقوقی محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت نمود دادگاه نسبت به رسیدگی به مدارک واسناد ملک مورد نظر برابر قوانین و مقررات و تطبیق مدارک ارائه شده با اسناد مالکیت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن می‌کند. چنانچه اصل مالکیت وقابل افراز بودن آن از طرف دادگاه تأیید یا حکم برقابل افراز بودن صادر شود دراین صورت اجرای احکام مدنی برابر ماده 8 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 1357نسبت به اجرای حکم اقدام می‌کند
نماینده ثبت با توجه به صورتجلسه افرازی پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروزی مورد نظر را تهیه کرده و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل و سند جدید صادر می‌کند و مراتب ابطال اسنادمالکیت مشاعی را طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه اطلاع می‌دهد
شرکا می‌توانند پس از رأی دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک تقاضای فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسی دستور فروش، آن را به دایره اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول صادر و اجرای احکام پس از فروش ملک غیرقابل افراز طبق ماده 10 قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه بین شرکا به نسبت سهم تقسیم می‌کند. طبق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره 1828/7 مورخ 3/4/68 دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 29 آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 20/2/58 صادر می‌کند نه حکم است و نه قرار. بلکه همانگونه که در قانون آمده یک دستور است پس قطعی و لازم الاجرا و غیرقابل تجدیدنظر خواهی است. اگر هم دستور دادگاه به صورت حکم یا قرار صادر شده باشد محکوم علیه می‌تواند طبق قانون درخواست تجدیدنظر کند که در صورت نقض تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفی خواهد شد
استعلام از شهرداری
در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت. ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد. بنابراین:
هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد
در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن ملک مشاع صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن
مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است
اگر درصدی از ملک مشاع ولو یک درصد از یک پلاک مشاع مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است. دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.
افراز آپارتمان به چه صورت است؟
در مورد آپارتمان‌های ساخته و تکمیل‌شده شهرداری برگۀ پایان کار و در مورد ساختمان‌های نیمه‌تمام گواهی عدم خلاف صادر می‌کند. پس از صدور این برگه‌ها است که مالکین می‌توانند آپارتمان را معامله کنند
افراز آپارتمان بعد از تکمیل آن و صدور برگۀ پایان کار با در خواست از دفاتر اسناد رسمی ممکن است
مالکیت در آپارتمان به دو بخش تقسیم می‌شود: یکی مالکیت قسمت‌های اختصاصی است که معمولا متعلق به یک نفر است، مثل واحد آپارتمان، انباری و پارکینگ. این شخص حق هرگونه تصرفی را در قسمت اختصاصی خود دارد
یکی مالکیت قسمت‌های مشترک است. قسمت‌هایی که حتی پس از افراز هم متعلق به همۀ مالکین است. مانند راه پله‌ها، آسانسور و … که تصرف و تغییر در این قسمت باید با توافق تمام مالکین صورت گیرد
محل تقدیم تقاضای افراز ملک
در صورتی که یک یا چند نفر از شرکای مال مشاع بخواهند مال مشاع مورد افراز قرار گیرد:
1.اگر ملک مشاع نیز از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی تقدیم دارند که ملک مشاع مذکور در حوزه آن قرار دارد. اعم از اینکه این ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. البته در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد
2.اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم دارند
