فسخ قرارداد چیست

ماده قانونی فسخ قرارداد

طبق ماده 219 قانون مدنی، قراردادهایی که طبق قانون و به صورت صحیح، منعقد شده‌اند، لازم الاجرا می باشند؛ مگر اینکه دو طرف، با توافق همدیگر، آن را اقاله نموده و یا اینکه یکی از طرفین، با استناد به یکی از علل قانونی و موجه، اقدام به فسخ یا بر هم زدن آن نماید. به عبارتی قرارداد را، صرفا به یک علت موجه قانونی، می‌توان بر هم زد.

شرایط فسخ قرارداد از طریق خریدار

اقاله یا فسخ قرارداد از طریق خریدار یا فروشنده به معنای انصراف و برهم زدن معامله است. در این حالت، طرف اقدام کننده به انحلال معامله، با توافق و رضایت طرف دیگر از معامله صرف نظر می‌‌کند. به عبارت دیگر، فروشنده یا خریدار با موافقت طرفین، به معامله پایان می‌دهد.

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده

در مواردی که معامله بیعی صورت گرفته است، ممکن است فروشنده به علل مختلف تمایل به فسخ معامله داشته باشد. در این مواقع، وی می‌تواند با رعایت شرایطی، بیع را بر هم زده و به تعهدات خود خاتمه دهد.

بر اساس ماده 396 قانون مدنی، یکی از مواردی که حق فسخ قرارداد از طرف فروشنده اعمال می شود، خیار مجلس است. طبق ماده 397 قانون مدنی، طرفین تا زمانی که در مجلس عقد بوده و متفرق نشده‌اند، حق فسخ معامله را خواهند داشت. بنابراین شرط اعمال خیار مجلس از جانب فروشنده، آن است که طرفین در مجلس انعقاد معامله حاضر بوده و آن را ترک ننموده باشند.

آثار فسخ قرارداد

اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌مانند. به عنوان مثال اگر شما خانه‌ای خریده‌اید و بعد از سه ماه، قرارداد شما به دلیلی فسخ شد؛ آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید، اما استفاده‌ی شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملا قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده‌ کنید. بعد از فسخ، تلاش می‌شود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) بازگردد. به عنوان مثال اگر مالی که مبادله شده است، پس داده شود، خانه را پس می‌دهید و پول خود را پس می‌گیرید. در اینجا سعی می‌شود که تا حد امکان شرایط به شرایط قبل از قرارداد برگردد.

شرایط فسخ

قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند

رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد

اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره یا عقد اجاره امکان فسخ یک جانبه آن از سوی موجر یا مستاجر وجود ندارد مگر در شرایط قانونی و یا با وجود حق فسخ برای طرفین در قرارداد می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که بر کلیه قراردادهای اجاره تنظیم شده از این سال به بعد حاکم است، شرایطی را برای فسخ قرارداد اجاره در نظر نگرفته است.

بنابراین، فسخ قراردادهای اجاره مشمول این قانون، به موجب حق فسخ مندرج در قرارداد و یا براساس اصول و مقررات مربوط به ماهیت عقد اجاره قابل فسخ می‌باشد.

موارد فسخ معامله

حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:

خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند

یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)

طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)

فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)

فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)

در جنس یا عوض آن عیبی باشد. (خیار عیب)

معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد. همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)

فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)

مشتری پول جنسی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسی که خریده است، مثل بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)

اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)

فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)