قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
به طور کلی، نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ، یک قرارداد سرمایه‌گذاری در ساخت است که بین یک یا چند مالک و یک یا چند سازنده منعقد شده و به واسطه آن بر سر ساخت ساختمانی با مشخصات معین توافق میکنند، در این قرارداد آورده و یا همان سرمایه مالک زمینی است که ساختمان در آن ساخته می‌شود و سرمایه سازنده نیز هزینه‌هایی است که در حین عملیات ساخت متحمل می‌شود و نهایتاً هر کدام از طرفین مطابق توافقشان از سهمی از ساختمان ساخته شده بهره‌مند می‌‌شوند
طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت چه تعهداتی دارند؟
این قرارداد از جمله مهم‌ترین قراردادهای شراکت کاری بین دو نفر است که باید با تعهدات دو طرف آشنا شد
تعهدات مالک: بارزترین تعهد مالک تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است. حتی اگر این تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است چرا که بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده اساساً امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت، پس بار شدن چنین تعهدی بر ذمه مالک نیازی به تصریح در قرارداد ندارد
یکی از راه های انحلال قراردادهای مشارکت در ساخت، فسخ می باشد
فسخ با یک اراده صورت می گیرد (یکطرفه)
اما معمولا مشکلی که در خصوص فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد، هزینه ها و عوایدی است که از ابتدای پروژه تا زمان فسخ بوجود آمده و باید تعیین تکلیف شود. همین موضوع فسخ قرارداد را سخت می کند
قبل از هر چیز از شما درخواست می کنیم در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما توجه داشته باشید که در خصوص بروز هرنوع اختلاف نظری، حق فسخ در نظر گرفته نشود. بلکه الزامات و ضمانتهای اجرایی در نظر بگیرید. همچنین در مواقع زمانی مختلف و با توجه به پیشرفت پروژه عملا فسخ بصورت یکطرفه و بدون رای داور یا دادگاه عملی نیست
توجه داشته باشید که فسخ با اقاله (تفاسخ) متفاوت است
وقتی دو طرف در خصوص انحلال قرارداد تراضی میکنند اقاله صورت می گیرد
باید قرارداد ساخت و ساز را عقدی لازم دانست. برای توجیه این امر می توان به اصل لزوم در قراردادها تمسک کرده و بدین ترتیب طرفین حق بر هم زدن قرارداد را نخواهند داشت مگر از طریق جعل خیار در قرارداد، اقاله و یا پیدایش موجبی برای خیار منطبق با قانون مدنی
برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی ممکن است طرفین قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ نمایند. به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به بکار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجرای صحیح عملیات ساخت و ساز ، به تعهدات قراردادی و یا متعارف عمل نکند. مرسوم است که در این باره تضمیناتی از سازنده أخذ شود تا در صورت تخلّف، طرف دیگر بتواند از محل آن، خسارت مربوط به خود را وصول کند. باید دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده 427 قانون مدنی است. این نقیصه مربوط به کیفیت است
در مواردی نقص مربوط به کمیت می باشد، در بسیاری از موارد سازنده به دلیل عدم تمکن مالی یا به هر علت دیگری، روند کار را متوقف و پروژه و اجرای قرارداد را به حالت تعلیق در می اورد ، این امر به ضرر طرف دیگر خواهد بود . پس از اقامه دعوی سازنده به حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می شود و سپس در صورت استنکاف ، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز خواهد بود تا نقایص را به حساب سازنده مرتفع و دایره ی اجرا، هزینه کرد را از دارایی او (سازنده) وصول می نماید. مطابق با ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت . همچنین است در خصوص مالک یا طرف اول قرارداد ، به عنوان مثال اگر نامبرده از انجام تعهدات خویش از جمله تحویل اسناد و مدارک مربوطه در مواعد مقرر و یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعض از ملک با توجه به پیشرفت کار ، در موعد زمانی توافق شده مستنکف باشد و…
در این نوع قرارداد، طرفین در قبال تأخیر انجام تعهد مسؤول قلمداد می شوند و در صورت درج در قرارداد ، بابت هر روز یا هر ماه تأخیر، مکلف هستند ، مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام به طرف دیگر بپردازند که از محل تضمینات دریافتی و یا اموال طرف دیگر قابل وصول می باشد. البته باید در نظر داشت که شرط مطالبه ی خسارت، آن است که طرف متخلف از انجام تعهد ، برابر ماده 228 قانون مدنی نتواند ثابت کند که عدم انجام به موقع، معلول حوادث غیرقابل پیش بینی و پیشگیری و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است.
