دعوای الزام به تحویل مبیع:
در این مواقع خریدار می تواند دادخواست الزام به تحویل مبیع را به دادگاه ارائه دهد که 2 حالت دارد:
اگر ملک دارای سند رسمی باشد، طرح دعوای الزام به تحویل ملک می کند .
اگر ملک دارای سند رسمی نباشد، باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را قبل از الزم فروشنده به تحویل ملک مطرح کند. در غیر این صورت دادگاه دعوای او را رد خواهد کرد.
بنابراین، خریدار زمانی می تواند طرح دعوای الزام به تحویل مبیع داشته باشد که، طبق ماده 22 قانون ثبت، ملک به او انتقال داده شده باشد و این انتقال به ثبت در دفتر املاک و اسناد رسیده باشد. در غیر اینصورت، باید به طور همزمان دعوا را علیه فروشنده به دو موضوع الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع در دادگاه صالح مطرح کند.
فروشنده فقط در یک مورد می تواند از تحویل مبیع خودداری کرده و خریدار هم در صورت طرح دعوای الزام به تحویل مبیع به نتیجه نخواهد رسید، آن هم در موردی است که فروشنده از حق حبس خود که طبق قانون مدنی به او داده شده، استفاده کند
چه زمانی خریدار مالک می شود
طبق قانون مدنی، بیع (معامله خرید و فروش) عبارت است از تملیک عین (به مالکیت در آمدن مال مورد معامله) به عِوَض معلوم (مقدار مشخص و مورد توافق) و همچنین بیان می کند که به محض وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .
یکی از دلایلی که امروزه این موضوع بسیار دیده می شود
این است که، در فاصله زمانی بین عقد قرارداد و تنظیم سند رسمی، به دلیل نوسانات بسیار زیاد قیمت، ارزش مال فروخته شده بالا می رود و فروشنده به طمع گرفتن پول بیشتر از خریدار، از تحویل ملک سر موقع خودداری می کند .
حق حبس مبیع
حق حبس مبیع به این معنی است که هر یک از طرفین عقد قرارداد بیع، شامل بایع و مشتری، حق دارند به منظور تسلیم طرف مقابل، از تسلیم مبیع امتناع ورزند. به استثناء آنکه مبیع تاریخ سررسید داشته باشد. این حق، به عنوان حقی ثابت برای هر دو طرف در نظر گرفته می شود. در نتیجه در صورتی که یکی از طرفین از تسلیم مبیع یا ارزش ریالی آن امتناع ورزد، طرف مقابل نیز تعهدات متقابل خود را انجام ندهد. در صورتی که هر دو طرف عقد بیع به دلیل عدم انجام تعهد از طرف مقابل به تعهدات خود عمل ننماید، دادگاه هر دو طرف را ملزم به ایفاء تعهد می نماید
ساقط شدن حق حبس مبیع
حق حبس مبیع در صورت احراز موارد زیر ساقط می شود:
1.اگر یکی از دو عوض موجل بوده و دیگری حال باشد
2.در صورتی که بایع پیش از آنکه از مشتری ثمن مبیع را دریافت کند، مبیع را با رضایت خود به وی تحویل دهد، نمی تواند دوباره آنرا پس بگیرد مگر آنکه توسط خیار به فسخ آن بپردازد
اسقاط حق حبس با رضایت طرفین
در صورتی که بیع مورد معامله با شرط مبلغ معینی فروخته شده باشد و در حین تسلیم، دچار نزول قیمت شود، مشتری نمی تواند مابه التفاوت قیمت را از بایع مطالبه نماید و تنها حق فسخ قرارداد را دارد
نحوه صدور اجراییه
پس از صدور رأی مبنی بر الزام خوانده به تحویل ملک و قطعی شدن آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام می رود و اقدامات قانونی لازم در جهت تحویل ملک انجام می گیرد
اگر ملک در اختیار شخص ثالثی باشد و شخص ثالث هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با آن ملک نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست
اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه نماید و اگر ظرف ١5 روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود
مرجع صالح به رسیدگی
مرجع صالح به رسیدگی دادگاهی می باشد که در محل وقوع ملک مستقر است. البته اگر اقامتگاه شما در شهری غیر از محل ملک می باشد با توجه به ایجاد دفاتر خدمات قضایی شما می توانید در محل خود دادخواست را از طریق دفاتر خدمات قضایی ارائه نمایید اما جلسات رسیدگی در دادگاه محل وقوع ملک انجام خواهد گرفت.
