موسسه حقوقی آفرینش راه عدالت
24 بهمن 1399

سرقفلی

دعاویدعاوی املاک و اراضی

سرقفلی مغازه چیست؟

شاید شما هم بارها با این سوال مواجه شده‌اید که سرقفلی مغازه چیست ؟ و وقتی روی یک مغازه نوشته شده که سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد، به چه معناست؟ همان‌طور که از نامش پیداست، مربوط به ملک‌های تجاری است و املاک مسکونی شامل سرقفلی نمی‌شوند.

سرقفلی یک دارایی و حق معنوی تاجر است که برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت در محل کار خود از آن بهره می گیرد. به ‌تدریج به ‌دست می‌آید و غیرقابل رویت و نامحسوس است. سرقفلی به‌ عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود، زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. حساب سرقفلی در ترازنامه، در بخش دارایی‌های شرکت، منعکس می‌شود.

هر مغازه یا ملک تجاری دارای یک حق سرقفلی و یک حق مالکیت است

به عبارت دیگر سرقفلی یک حق مالی است که برای ارزش مادی ملک است. بسیاری از موسسات و کسب‌وکارها در ساختمان‌هایی رونق می‌گیرند که مالکیت آن‌ها با فرد دیگری است، اگر این کسب‌وکارها مکان خود را تغییر دهند، احتمال این‌که رونق خود را از دست بدهند، زیاد است. بنابراین می‌بایست قوانینی وجود داشته باشد که از حقوق مالک و خریدار در موارد مختلف حمایت کند

میزان حق سرقفلی چقدر است؟

سرقفلی امتیازی است که مالک در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و در ازای آن هزینه‌ای را از مستاجر دریافت می‌کند،  باید بدانید که در تعیین میزان حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از خواسته‌ی مالک دخیل نیست

آیا خریدار سرقفلی می‌تواند شغل خود را تغییر دهد؟

به عنوان مستاجر این مغازه نمی‌توانید شغل خود را تغییر دهید، مگر این‌که در قرارداد سرقفلی به شغل شما اشاره نشده باشد. اگر به شغل شما اشاره شده باشد و شما بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهید، مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی، از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

انواع سرقفلی از دیدگاه حقوقدانان و عرف

بررسی این موضوع و پیشینه آن در حقوق ایران مبین آن است که همواره بین حقوقدانان و حتی در میان فقها در برداشت از مفهوم سرقفلی اختلاف عقیده وجود داشته است و مطالعه محدود در منشأ مناقشه، حاکی از آن است که این اختلاف ریشه در شباهت مفهومی حق کسب و پیشه و … دارد. لذا طرح این سؤال به جا و مناسب خواهد بود که چرا با تمام تفاوت‌هایی که بین این دو تأسیس وجود دارد هنوز این اختلاف پابرجاست و دکترین درخصوص مفهوم این دو عمل حقوقی به عقیده واحدی نرسیده‌اند؟

تقسیم عرفی به این صورت ممکن است به جهت عملی آن چنان که باید مفید فایده نباشد؛ لیکن از لحاظ تسهیل در درک مفاهیم و تحلیل صحیح موضوع مثمر ثمر خواهد بود.

قانون سرقفلی

ماده 1- اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌عنوان اجاره ‌یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به ‌منظور اجاره به تصرف ‌متصرف داده شده یا بشود اعم از این‌که سند رسمی یا سند عادی ‌تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است‌

ماده 2- موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد:

الف) تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات‌رهنی؛

ب) خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف ‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم ‌از حقیقی یا حقوقی به ‌مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فی مابین است؛

ج (الحاقی 24/11/1372)- محل کار پزشکان که تابع قرارداد فی مابین بوده و درصورت ‌نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است‌

تبصره 1(الحاقی 24/11/1372)- وصول هرنوع وجهی تحت عنوان این موضوع در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر درصورتی‌که در متن قرارداد بین موجر و مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است‌.

تبصره 2(الحاقی 24/11/1372)- استفاده از محل‌های مسکونی در محل‌هایی که در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون‌ رضایت مالک ممنوع است‌.

ه صورت کلی دو نوع سرقفلی در حال حاضر بین بازاریان و کسبه و أصناف وجود دارد؛

نوع اول: سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است. این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از 76) دارد، حقوق قانونی مستأجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

نوع دوم: سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند.

بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می‌آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند

نظر خود را ثبت کنید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *