اخذ به شفعه به چه معناست؟
اخذ به شفعه و حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده 808 قانون مدنی آن را این طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین 2 نفر مشترک باشد و یکی از 2 شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
شفعه تملک سهم فروخته شده شریک به وسیله شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر بتواند با پرداخت همان بها به مشتری حصه شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.
از آنجایی که در اخذ به شفعه، اراده شریک دیگر نقشی نداشته و توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد لذا باید گفت که یکی از انواع ایقاعات محسوب می‌شود.
اخذ به شفعه یکی از احکام استثنایی است زیرا طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد. حق شفعه برای کسی که حضور ندارد و غایب است، ثابت است و هر گاه از سفر بیاید، میتواند حق خود را اعمال کند همچنین حق شفعه برای کودک، دیوانه و سفیه ثابت است و ولی و سرپرست آنها در صورت وجود مصلحت، این حق را اعمال می‌کند
ماهیت حقوقی و اوصاف حق شفعه:
1.اخذ به شفعه عملی حقوقی است ؛ زیرا ارادی است و با قصد وتملک سهم فروخته شده دربرابر تسلیم ثمن انجام می شود .
2.اخذ به شفعه ایقاع است ؛ چرا که تنها اراده شفیع جهت ایجاد آن لازم و کافی است
3.اخذ به شفعه ایقاع الحاقی است ؛ زیرا شرایط معامله و میزان ثمن را خریدار و فروشنده معین می کنند و شفیع تنها می تواند مبیع را با همان شرایط ودر برابر عوض معهود تملک کند.
4.اخذ به شفعه ایقاع تبعی است ؛ زیرا نفوذ آن منوط به درستی بیع و انتقال سهم هر شریک به خریدار است ، به عبارتی بر مبنای بیع باطل نمی توان اخذ به شفعه کرد
5.اخذ به شفعه فوری است
6.دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و شریک اقامه شود و دعوا بر خریدار به تنهایی قابل استماع نیست
7.رد پیشنهاد فروش سهم شریک
8.دلالت بر اسقاط ضمنی حق شفعه ندارد مگر اینکه با قراین و اوضاع و احوال دیگر همراه باشد، همچنین است تبریک گفتن به خریدار و تشویق او به معامله کردن
ویژگی های اخذ به شفعه :
حق مالی است – شفعه حق عینی است – ایقاع است – قابل اسقاط است – قابل انتقال قهری است
شرایط اخذ به شفعه چیست؟
غیر منقول بودن مال در ماده 808 قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت ذکر شده است که مال غیرمنقول باشد.
منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه میتواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.
بر اساس ماده 809 قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود
آیا مال غیرمنقول باید مشاع باشد؟
در ماده 808 قانون مدنی، به مشاع بودن مال غیرمنقول تصریح شده است.
شرایط اخذ به شفعه چیست؟
غیر منقول بودن مال در ماده 808 قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت ذکر شده است که مال غیرمنقول باشد.
منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه میتواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.
بر اساس ماده 809 قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.
آیا مال غیرمنقول باید مشاع باشد؟
در ماده 808 قانون مدنی، به مشاع بودن مال غیرمنقول تصریح شده است.
اخذ به شفعه
اگر مالی بین دو نفر مشترک باشد و تقسیم شود، بعد از تقسیم دیگر حق شفعه‌ای نخواهد بود؛ چرا که دیگر شرکتی باقی نیست تا به منظور جلوگیری از ضرر، حق شفعه وجود داشته باشد.
حال اگر بعد از تقسیم مال و از بین رفتن شرکت، شریک دیگر حصه خود را به شخص ثالثی بفروشد، در این صورت نیز حق شفعه وجود نخواهد داشت، به دلیل اینکه یکی از شرایط اخذ به شفعه، مشاع بودن و وجود شراکت بین دو نفر است اما بعد از تقسیم دیگر شراکتی وجود ندارد
شفعه فقط در صورتی است که تنها یک شریک وجود داشته باشد. بنابراین شفعه منحصر به مواردی است که شرکت میان دو نفر است.
در خصوص مشاع بودن مال غیر منقول و وجود حق شفعه بعد از تقسیم یا از بین رفتن شرکت استثنایی وجود دارد. ماده 810 قانون مدنی که تصریح می‌کند: اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؛ اگرچه در خود ملک مشاعا شریک نباشد اما اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.
قانون مدنی در ماده مذکور، به طور استثنا حق شفعه را در بیع ملک مفروز (جدا کرده) به اعتبار مشاع بودن ممر یا مجری قرار داده است که از این استثنا نمی‌توان تجاوز کرد.
تعداد شرکا چند نفر باید باشد؟
اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد و به صراحت در ماده 808 قانونی مدنی در این مورد تصریح شده است؛ بنابراین چنانچه تعداد شرکا بیشتر باشد، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت
در صورتی که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر میتواند نسبت به تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا در زمان عقد شرکاء دو نفر هستند و با فروش سهم توسط یکی از شرکا، حق شفعه برای شریک دیگر حاصل می‌شود و تعدد خریداران تأثیری در حق شفعه نخواهد شد
فوریت اخذ به شفعه به چه معناست؟
بر اساس قانون مدنی، اخذ به شفعه، فوری است و شریکی که از فروش سهم شریک دیگر مطلع می‌شود، باید به فوریت نسبت به اعمال حق خود اقدام کند که قانونگذار به بیان این موضوع در ماده 821 قانون مدنی پرداخته است.
حق شفعه قابل اسقاط است؟
حق اخذ به شفعه توسط شفیع اسقاط می‌شود؛ این اسقاط ممکن است به واسطه فعل شفیع باشد؛ به گونه‌ای که عمل او منصرف به اسقاط این حق باشد یا اینکه با لفظ صورت می‌گیرد که انصراف خود را شفاهی اعلام می‌کند
ماده 822 قانون مدنی که می‌گوید «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می‌شود.
این اسقاط ممکن است به لفظ باشد مانند آنکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم یا به فعل باشد، چنانکه شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود، سهمش را به دیگری انتقال دهد که با این انتقال حق اخذ به شفعه‌اش خود به خود ساقط می‌شود
نماات و منافعی که ا ززمان وقوع عقد تا قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصمی شود از آند مشتری است یا شفیع؟
منافع متصل متعلق مشتری است و منافع متصل از آن شفیع می باشد .
اگر در عقد واحد خریداران متعدد باشند آیا شفیع می تواند تنها نسبت به برخی از آن ها حق شفعه را اعمال نماید؟
امکان اخذ به شفعه نسبت به برخی از خریداران متعدد وجود دارد چون موجب تبعیض نیست .
