دستور فروش و تقسیم ملک مشاع

تعریف مال مشاع

مال مشاع به مالی گفته می‌شود که «حقوق مالکین متعدد در آن به نحوه اشاعه» جمع شده است (ماده 571 ق.م.). پیدایش این مال ممکن است به طرق اختیاری ( مانند خرید اختیاری یک قسمت از قطعه زمین مشاعی ) یا قهری ( مانند مالکیت در اموال موروثی ) صورت پذیرد.

تقسیم چیست :

تقسیم از نظر لغوی به معنی جداسازی و قسمت و بخش کردن چیزی می باشد و در اصطلاح حقوقی به معنی تعیین و تمیز حصه هر یک از شرکا مال مشاع معین (منقول و غیر منقول) از یکدیگر به تراضی یا به حکم دادگاه می باشد. تقسیم ناظر به مطلق اموال منقول، غیر منقول، حقوق و مطالبات است ولی در عرف حقوقی و رویه قضائی برای تجزیه حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی در صورت عدم تراضی مالکان، از اصطلاح «افراز» استفاده می گردد.

تعریف افراز : واژه افراز از نظر لغوی به معنی، دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر می باشد و در اصطلاح حقوقی افراز به معنی تقسیم و تعیین حصه هر شریک از محل مال مشترک مثلی یا قیمی متساوی الاجزاء به تراضی یا توسط دادگاه می باشد، ولی همانطور که گفته شد در رویه قضائی، لفظ افراز برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص از مال غیر منقول مشاعی( در صورت عدم تراضی) استعمال می گردد.

تقسیم ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع در صورت تراضی و توافق شرکاء که با رعایت مقررات از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و دفتر اسناد رسمی به عمل می آید.

افراز ملک مشاع در رویه قضائی:

عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع به نسبت سهم هر یک از شرکاء، در صورتی که یک یا چند نفر از آنها راضی به تقسیم نباشند. در مال مشاع غیر منقولی که سابقه ثبتی دارد، مرجع نخستین رسیدگی یعنی واحد ثبتی مستفاد از قانون افراز و فروش املاک مشاع، از عنوان افراز استفاده می نماید.

درخواست دستور فروش:

عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می دهد.

گواهی نامه عدم افراز:

در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد.

ملک غیر قابل افراز:

به ملکی اطلاق می گردد که تقسیم آن ملک به موجب قانون ممنوع می باشد . ( مواد 589 تا 595 قانون مدنی )

تفکیک:

تفکیک عبارت است از اینکه مال غیرمنقولی اعم از مشاع یا غیر مشاع، به دو یا چند حصه یا قطعه مجزا با مشخصات معین تقسیم شود. در تفکیک بر خلاف افراز و تقسیم، وجود حالت اشاعه و وجود شریک ضرورت ندارد و هرکسی با اراده خویش مطابق با ضوابط و مقررات، می تواند مال غیر منقول خود را از طریق مرجع ثبتی محل وقوع ملک، به قطعات عدیده تجزیه و هر قطعه را واجد اوصاف ملک مستقل نماید.

دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز:

اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، ( در خصوص املاک در صورتی که دعوی در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است، باشد یا در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول، حقوق مالی و املاک، موضوع رسیدگی قرار می گیرد، باشد و یا میان شرکا غایب یا مهجوری باشد )، تقسیم را از دادگاه درخواست می نماید. این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد، یعنی تقسیم به موجب قانون ممنوع نشده و یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم نشده باشند و همچنین تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت نباشد.

مرجع صالح

مطابق با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 ، در دعاوی افراز املاک واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی است و ثانیاً از تصمیم این واحد می توان ظرف ده روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی صادر گردد . در ماده یک قانون افراز می خوانیم « افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد ، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید . ‌تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد »

حکم استثنایی خلاف اصول در این ماده را باید تقسیر مضیق نمود و می توان گفت:

1.در مورد تقسیم اموال منقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند ، مرجع صالح دادگاه حقوقی است .

2.در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است ، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است

3.در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک ، موضوع رسیدگی قرار می گیرد ، دادگاه صلاحیت دارد .

4.در هرجا که میان شرکا غایب یا مهجوری باشد ، تقسیم با دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر با توافق باشد

دستور فروش ملک مشاعی

پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد . شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت ، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش ، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده 9 آیین نامه قانون افراز وفروش املاک مشاع) . لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده 130 قانون مذکور ، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند .

نکته 1 – دستور فروش ملک غیر قابل افراز ، با عنایت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیازمند تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم ، نمی باشد ولی در رویه قضایی تقاضای صدور دستور فروش ، از طریق تقدیم دادخواست به عمل می آید

نکته 2 – تصمیمی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نیست ، قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد

نکته 3 – دستور فروش نظر به اینکه حکم نیست ، مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد . ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود ، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود

موارد منع افراز املاک و اراضی

1.مطابق ماده 595 قانون مدنی هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد ، تقسیم ممنوع است اگرچه شرکا تراضی نمایند

2.طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است ، ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست

3.برابر قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی ، اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد ، جایز نیست . طبق ماده 593 قانون فوق ، ضرر عبارت است از نقصان فاحش قیمت به مقداری که عادتاً قابل مسامحه نباشد

4.وفق نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه هرگاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد و چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع صورت پذیرد ، قبل از حصول شرط مرقوم اداره ثبت مجاز به افراز نیست . چنانچه برای مالکین مشاعی که به صورت مفروزی متصرف زمین هستند ، سند مالکیت مفروزی صادر گردد ، برای سایر مالکین ملک مذکور نیز می توان سند مالکیت مفروزی صادر کرد ، هرچند در زمین مورد تصرف آنها اعیانی ایجاد نشده باشد.

هزینه های افراز

ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر میدارد : هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرا تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.

تفاوت تفکیک و افراز

1.تفکیک هم در مورد ملک مشاع صورت می گیرد و هم در مورد ملک غیر مشاع ، اما افراز فقط در خصوص املاک مشاع می باشد ، بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست

2.پس ار تفکیک در املاک مشاع حالت اشاعه باقی است ، لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد

3.در افراز تعیین تکلیف نهایی (پس از اعتراض) با دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد

4.مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت می باشد . مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک می باشد ، اما مرجع درخواست افراز حسب مورد هم می تواند اداره ثبت و هم می تواند دادگاه مربوطه باشد

5.تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکانپذیر است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر می باشد

6.در تفکیک توجهی به میزان سهم مالکین در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد ، ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری می باشد

7.سن و حجر مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ندارد ، اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد ، افراز با دادگاه خواهد بود

8.در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.