تعریف تخلیه از منظر حقوقی
منظور از تخلیه در اصطلاح حقوقی ، حالتی است که ملک از تصرف شخصی که آن ملک را در تصرف دارد ولی قانوناً مستحق تصرف نیست تخلیه می شود.
ماده 494 – عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگرپس از انقضاء آن مستاجرعین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی درتصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبورمستحق اجرت المثل خواهد بود. اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک درتصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهدکه استیفاء منفعت کرده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشدکه مجانا استفاده نماید.
دعوای تخلیه کجا اقامه می شود
برای اقامه دعوای تخلیه به کجا مراجعه کنیم؟
به گفته دکتر آذین، با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. وی اضافه می‌کند: البته ممکن است در پاره‌ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت‌هایی هم کنند؛ مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می‌گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.
تخلیه ملک دارای سرقفلی
این عضو هیات علمی دانشگاه در بیان تفاوت تخلیه عین مستاجره و ملک دارای سرقفلی می‌گوید: قانونگذار در سال 1356 ضمن تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، برای اماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی، یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه پیش‌بینی کرد به این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است، میتوانست از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد هم‌چنین در موارد محدودی که موجر میتوانست پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر می‌پرداخت تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد
هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود که در این صورت نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد. موارد تخلف عبارت‌اند از اینکه:
مستاجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛
در صورت احتیاج مالک؛
وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد؛
وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود؛
مستاجر شغل خود را تغییر دهد؛
مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد؛
هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند
وی ضمن بیان اینکه با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاری را ، به جز مواردی که سابقه اجاره آن به قبل از تصویب این قانون باز می‌گردد، مشمول قانون جدید قرارداده است، می‌گوید: در این قانون، تقاضای سرقفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به موجر می‌پردازد. از طرف دیگر در بیشتر قراردادهای اجاره امروزی، موجر شرط می‌کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد.
تفاوت دعوای خلع ید و دستور تخلیه:
در پرونده خلع ید ، خواهان نیازی به داشتن قراردادی ما بین خود و خوانده ندارد و در واقع بحث خلع ید زمانی مطرح می شود که مالک یک مال غیر منقول علیه متصرفی مطرح می کند که بدون اذن ، ملک او را متصرف کرده است ولی دستور تخلیه در حالتی است که ما بین خواهان و خوانده رابطه ای قرار دادی وجود دارد و شروع تصرف خوانده ، با اذن است . بنابراین در رابطه میان موجر و مستاجر بحث خلع ید مطرح نیست.
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند
با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد
مستأجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند
مستأجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد
در چهار مورد ذکرشده، موجر می‌تواند برای تخلیۀ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد
حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد
اجرای حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟
صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه
زمانی که موجر توانست با ارائۀ مدارک لازم، اثبات کند که مستأجر یکی از مشکلات بندهای فوق را ایجاد کرده است، اگر حکم تخلیه از سوی شورا یا دادگاه صادر شود، طی مدت زمان 24 ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به وی ابلاغ خواهد شد
در این صورت، مستأجر 72 ساعت مهلت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند. در این شرایط مستأجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه، اعتراضی داشته باشد و باید طبق حکم، نسبت به تخلیۀ منزل اقدام کند
دستور حکم تخلیۀ منزل زمانی قابل اجرا است که اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا پول پیش از مستأجر نزد موجر باشد، وی آن را به مستأجر پرداخت کرده باشد
تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائۀ رسید آن به مراکز قضایی، امکان اجرای حکم تخلیه وجود نخواهد داشت
صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک
در صورتی که حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از 48 ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود و مستأجر تنها 72 ساعت فرصت دارد تا طبق حکم ملک یا منزل اجاره‌ای را تخلیه کند
در این مورد، صاحب‌خانه یا موجر موظف است اگر از مستأجر پول پیش یا ودیعه‌ای دریافت کرده است، به وی بازگرداند و رسید پرداخت آن را به دایرۀ اجرای ادارۀ ثبت اسناد و املاک ارائه دهد
اگر مستأجر در مدت زمان اقامت خود در ملک موجر، خسارتی به آن وارد کرده باشد یا به موجر بدهی داشته باشد، موجر برای اثبات ادعای خود باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند و دادخواست دهد
